Реконструкция МКД: понятие и процедура

Реконструкция мно­го­квар­тир­ного до­ма пред­став­ля­ет со­бой гло­баль­ную про­це­ду­ру по из­ме­не­нию жи­ло­го до­ма. В соответ­ствии с нор­ма­ми Гра­до­строи­тель­но­го ко­дек­са РФ (далее — ГКС РФ), ре­кон­струк­ция вклю­ча­ет в се­бя из­ме­не­ние па­ра­мет­ров объек­тов ка­пи­таль­но­го строи­тель­ства (зда­ний, строе­ний, соо­ру­же­ний), их частей (вы­со­ты, ко­ли­чест­ва эта­жей, пло­ща­ди, по­каза­те­лей про­из­вод­ствен­ной мощ­нос­ти, объё­ма), в том числе над­строй­ка, пе­ре­строй­ка, рас­ши­ре­ние объек­та ка­пи­таль­но­го строи­тель­ства, а так­же за­ме­на (вос­ста­нов­ле­ние) не­су­щих строи­тель­ных кон­струк­ций объек­та ка­пи­таль­но­го строи­тель­ства, за ис­клю­че­ни­ем за­ме­ны отдель­ных эле­мен­тов та­ких кон­струк­ций на ана­ло­гич­ные или иные улуч­шаю­щие по­ка­за­те­ли, эле­мен­ты (вос­ста­нов­ле­ния ука­зан­ных эле­мен­тов).

Примером реконструкции может быть создание пристройки к дому, надстройка ещё одного этажа и т.д. Естественно, что такие значительные изменения в конструкции сооружения должны сопровождаться соблюдением большого количества правил — получением согласований и разрешений из различных инстанций и т.д. Так же, большое значение имеет мнение собственников квартир, относительно реконструкции их дома. Итак, поговорим обо всех нюансах реконструкции многоквартирных домов подробнее.

Права и обязанности собственников многоквартирного дома при реконструкции

Для того, чтобы реконструкция дома была законной, необходимо обязательно пройти ряд важных этапов. Хотелось бы заметить, что процедура реконструкции, в своих общих чертах, регламентируется Градостроительным кодексом РФ. А вот детали данного процесса уточняются нормативно-правовыми актами регионального уровня — таким образом, в отдельных регионах некоторые процедурные моменты данного мероприятия могут немного различаться между собой. В данной статье, мы будем говорить об общих положениях, касающихся реконструкции многоквартирных домов.

Поскольку собственники квартир в многоквартирных домах являются носителем прав и обязанностей в отношении, как своих квартир, так своей доли в общем имуществе дома, они принимают активное участие в инициировании и утверждении необходимости проведения реконструкции дома. Решение о том, будет ли проводиться реконструкция или нет, принимают, прежде всего, собственники дома. По инициативе одного из собственников дома, может быть проведено общее собрание жильцов дома (в очной или заочной форме – при этом, в зависимости от выбранной формы, должны быть соблюдены правила голосования), на повестке которого, должен решиться вопрос о целесообразности реконструкции дома (ст. 44 п. 2 ЖК РФ). В отношении проводимого собрания, должны быть соблюдены следующие правила:
- на собрании должны присутствовать собственники всех помещений (как жилых, так и не жилых) — о проведении собрания должно быть извещено каждое из указанных лиц не позднее, чем за 10 дней до его проведения (п. 4 ст. 45 ЖК РФ);
- в сообщении о проведении собрания должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого оно созывается, форма, дата, место, время проведения собрания (при заочном голосовании — дата окончания приёма решений собственников, место, куда должны передаваться решения), повестка дня, порядок ознакомления с информацией (материалам), которые будут представлены на данном собрании, и место (адрес), где с ними можно ознакомиться;
- общее собрание должно быть правомочно (иметь кворум), т.е. в собрании должны принять участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов;
- в сообщении о проведении собрания и в поставленном на голосовании вопросе должна быть одна и та же формулировка — из которой можно было бы сделать однозначный вывод о том, что в доме будет проводиться реконструкция, а не перепланировка (переустройство).

Собственники должны иметь возможность ознакомиться с проектной документацией по реконструкции их дома, из содержания которой они смогли бы сделать вывод о том, какие последствия для их дома будет иметь предполагаемая реконструкция. Необходимо учитывать, что если реконструкция невозможно без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме, т.е. повлечёт за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 4 п. 2 ЖК РФ). В остальных же случаях, решение о реконструкции дома должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с вышеизложенными правилами собственниками многоквартирного дома принимается решение о реконструкции их дома. Поговорим теперь о необходимых для реконструкции документа и согласованиях.

Документы, необходимые для реконструкции многоквартирного дома

Прежде чем принять решение о целесообразности реконструкции, собственники многоквартирного дома должны ознакомиться с проектной документаций. Поэтому, уместно начать разговор о документах, необходимых для реконструкции, именно с данной документации.

Проектная документация является самым важным документом реконструкции, поскольку на её основании выдаётся разрешение на строительство. В проекте должны быть отражены конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции, результаты инженерных изысканий, перечень мероприятий по охране окружающей среды и по обеспечению пожарной безопасности и т.д. Подготовке проектной документации обязательно предшествует этап инженерных изысканий, в ходе которых собирается и анализируется информация о природных условиях территории, где расположен объект реконструкции, о необходимых мероприятиях по охране окружающей среды, о возможной компоновке здания и проведения земляных работ, информация для проведения необходимых расчётов и иных инженерных исследований и т.д. Хотелось бы отметить, что в зависимости от конкретного случая реконструкции, изменяется состав инженерных исследований. Инженерные изыскания могут выполняться как самим застройщиком, так и привлекаемым им для этих целей квалифицированным в данной области специалистом (физическим или юридическим лицом).

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии с п. 4 ст. 48 ГСК РФ, виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

После разработки проектной документации она должны быть утверждена застройщиком или заказчиком. До утверждения проектной документации застройщиком (заказчиком) она, а так же инженерные изыскания, предваряющие разработку данной проектной документации, должны быть отправлены на государственную экспертизу (за исключением ряда случаев, предусмотренных ГСК РФ — ст. 49). После положительного заключения экспертизы, данные документы могут быть утверждены окончательно.

Так же, чрезвычайно важным документом, помимо проектной документации, является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). ГПЗУ содержит необходимую информацию о допустимости проведения реконструкции на данном земельном участке (в частности, например, прилегающем к многоквартирному дому) реконструкционных работ. Правообладатели земельного участка (реконструируемого объекта недвижимости) должны обратиться в уполномоченный орган власти с заявлением о выдаче ГПЗУ. Разработанная проектная документация реконструкции, должна соответствовать ГПЗУ.

Ещё одним документом, необходимым для начала реконструкции дома, является разрешение на строительство. Оно необходимо, если в ходе реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта и превышаются предельные параметры разрешённой реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Для получения данного разрешения следует предъявить в уполномоченные органы (ст. 51 п. 4-в ГСК РФ) все вышеперечисленные документы: ГПЗУ, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок, положительное заключение государственной экспертизы, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённой реконструкции (если необходимо), согласие всех правообладателей объекта капитального строительства. После получения данного документа можно приступать к реконструкции.

После завершения реконструкции, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Выдаёт данное разрешение тот же орган, что и разрешение на строительство. Данный документ подтверждает соответствие реконструированного объекта объёму разрешённых работ, а так же его соответствие ГПЗУ и проектной документации. Чтобы получить разрешение, следует представить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- акт приёмки объекта (в случае осуществления реконструкции на основании договора);
- документ, подтверждающий соответствие реконструированного объекта:
-- требованиям технических регламентов (с подписью лица, осуществлявшего строительство)
-- проектной документации;
-- техническим условиям;
-- схему расположения реконструированного объекта и инженерно-технического обеспечения;
-- заключение органа государственного строительного надзора (при необходимости) о соответствии реконструированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учёта реконструированного объекта.

Таковы основные моменты, касающиеся реконструкции многоквартирных домов. Данная процедура достаточно сложна и длительна по времени, к тому же, сопряжена с необходимостью получения множества разрешений в различных инстанциях. В данной статье дан краткий обзор основных моментов процесса реконструкции.