Стратегия развития ЖКХ в РФ до 2020 года. IV. Меры по развитию ЖКХ по основным направлениям сферы ЖКХ. 1. Управление многоквартирными домами
Стратегия развития
жилищно-коммунального хозяйства
в Российской Федерации
на период до 2020 года
IV. Меры по развитию ЖКХ по основным направлениям сферы ЖКХ
1. Управление многоквартирными домами
В сфере управления многоквартирными домами основной целью государственной политики является повышение уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов.
Достижение этой цели будет обеспечиваться решением следующих задач:
- обеспечение профессионального управления многоквартирными домами;
- создание условий для повышения активности и ответственности собственников помещений в многоквартирных домах, выступающих квалифицированными заказчиками жилищно-коммунальных услуг, в том числе посредством развития форм самоуправления граждан в этой сфере, прежде всего, таких как советы многоквартирных домов, товарищества собственников жилья;
- формирование для собственников помещений в многоквартирном доме стимулов для капитализации их собственности в указанном доме, в том числе посредством обеспечения его надлежащего содержания, включая придомовые территории, а также своевременного капитального ремонта и модернизации.
Для обеспечения профессионального управления многоквартирными домами в 2014 году введено государственное регулирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами путём лицензирования такой деятельности с 1 мая 2015 года, а также разработана вся необходимая нормативная правовая база на федеральном уровне для осуществления лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.
К числу основных нормативных правовых актов в этой сфере следует отнести Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», а также постановление Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».
С начала 2015 года усилия Правительства Российской Федерации направлены на организацию работы системы лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и развитие добросовестной конкуренции на рынке управления жильём.
По первому этапу лицензирования заявки поданы 12,5 тыс. управляющих организаций, действующих и имеющих в управлении многоквартирные дома по состоянию на 1 апреля 2015 г. Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в их отношении завершено в установленный срок. Из 12,5 тыс. обратившихся по результатам рассмотрения заявлений лицензионными комиссиями выданы порядка 11 тыс. лицензий; отказано в предоставлении лицензии 13% управляющих организаций.
Процесс лицензирования продолжается. На конец июля 2015 г. выдано уже 12,9 тыс. лицензий. Все они в соответствии с Федеральным законом № 255-ФЗ размещены в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства в едином федеральном реестре.
Лицензирование позволит освободить рынок от недобросовестных управляющих организаций, повысить их ответственность за качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, а также предоставит собственникам помещений в многоквартирных домах реальные инструменты воздействия на управляющие организации, осуществляющие свою деятельность с нарушением действующего законодательства, прав и законных интересов граждан.
Лицензирование является механизмом постоянного контроля за управляющими организациями и принятия действенных мер к допустившим нарушения хозяйствующим субъектам. Эффективность данного механизма будет определяться в ходе мониторинга ситуации на рынке управления многоквартирными домами, в том числе с использованием показателя удовлетворенности потребителей качеством предоставленных услуг.
Кроме того, с целью формирования профессиональной среды участников рынка по управлению многоквартирными домами, необходимо проработать вопрос создания профессионального общественного объединения управляющих организаций с целью осуществления выработки и представления мнения профессионального сообщества по актуальным вопросам, возникающим в сфере управления многоквартирными домами.
Решение задачи по формированию ответственных и активных собственников помещений в многоквартирных домах будет обеспечено, в том числе, за счёт проведения информационно-разъяснительной кампании по повышению информированности жителей многоквартирных домов об их правах и обязанностях и упрощения координации их действий за счёт расширения форм проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
В этой связи в рамках реализации Стратегии будут подготовлены предложения по совершенствованию правового регулирования деятельности объединений собственников помещений в многоквартирном доме (товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы и т.п.), имея в виду необходимость устранения «конкуренции» между общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме и существующими на этом же доме объединениями собственников помещений и создания системы, при которой не будет осуществляться разделение собственников помещений на членов и не членов товарищества. При этом, необходимо руководствоваться положением о том, что каждый собственник помещений в многоквартирном доме добровольно владеет своим имуществом и никто не становится собственником против своей воли. Собственники помещений в каждом многоквартирном доме, в котором разные помещения принадлежат разным лицам, объективно образуют сообщество собственников, которые в равной степени обязаны совершать совместные действия по управлению общим имуществом. Принятие общих решений — безусловная обязанность всех собственников помещений в многоквартирном доме, вытекающая из юридической природы общей долевой собственности на общее имущество.
Кроме того, планируется дополнительно проработать вопросы регулирования деятельности жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов, членами которых полностью выплачены паевые взносы с целью упорядочения их деятельности в вопросах управления многоквартирными домами и исключения конкурирования органов управления указанных объединений граждан и органов управления многоквартирным домом, создаваемых в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.
В целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах при их взаимодействии с исполнителями жилищно-коммунальных услуг будут расширяться полномочия советов многоквартирных домов через принятие соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирных домах, будет создан институт профессиональных управляющих, задачей которых будет являться защита интересов жителей многоквартирных домов.
При этом, развитию активности собственников помещений в многоквартирном доме безусловно будут способствовать изменения, принятые Федеральным законом от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 176-ФЗ) в части введения новых упрощенных форм проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очно-заочная форма), единых форм и требований к оформлению протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме, которые будут установлены Минстроем России, и других норм. В целях дальнейшего развития и совершенствования порядка проведения и принятия решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо дополнительно проработать вопросы упрощения координации действий собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе участие в общих собраниях собственников, не проживающих фактически в многоквартирном доме, а также вопросы упрощения форм и способов оповещения собственников для участия в собраниях.
Для развития системы управления многоквартирными домами с высоким уровнем износа потребуется создание специальной модели отношений с использованием различных мер оказания поддержки со стороны государственных или муниципальных структур, оказывающих соответствующие услуги либо граждан, проживающих в таком фонде, а также предусматривающих возможность установления особых требований к качеству жилищно-коммунальных услуг в этом фонде. При этом государственная политика в сфере управления ветхим жилищным фондом должна быть ориентирована на привлечение частных компаний в эту сферу, проработку механизмов субсидирования размера ставки платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и не должна допускать создания ситуации доминирования на данном рынке государственных или муниципальных организаций, которые будут привлекаться к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами.
До конца 2015 года будет сформирована новая модель отношений по оплате коммунальных услуг (ресурсов), предусматривающая:
совершенствование системы расчётов за коммунальные услуги, в том числе посредством введения прямых договорных отношений по поставке коммунальных ресурсов (услуг) в многоквартирном доме между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в многоквартирном доме;
повышение ответственности потребителей за своевременную оплату жилищно-коммунальных услуг, а также ответственности ресурсоснабжающих и управляющих организаций за качество коммунальных услуг и ресурсов, в том числе путем введения специальных штрафов за нарушение параметров качества оказываемых услуг.
При этом, новая модель договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирном доме, жилых домов и ресурсоснабжающими организациями предусматривает именно заключение соответствующих договоров между вышеуказанными субъектами.
Кроме того, необходимо дополнительно проанализировать предложения о доработке текущего законодательства в сфере управления многоквартирными домами, в том числе по следующим направлениям:
- создание механизма дифференциации ответственности управляющих организаций, в том числе в части размера штрафов, налагаемых на управляющие организации в связи с нарушением их лицензионных требований;
- установление дополнительных требований к управляющим организациям (требований к уставному капиталу, материально-технической базе, финансовому состоянию и иных), в том числе относящихся к лицензионным требованиям;
- разработка предложений по включению справедливой предпринимательской прибыли при определении платы за жилищную услугу;
- создание понятного и универсального механизма проверки (прежде всего с позиции собственника помещений в многоквартирном доме) обоснованности и достаточности устанавливаемой платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (калькулятор потребителя жилищной услуги), а также совершенствование механизма снижения указанной платы в зависимости от объёма и качества фактически оказанной услуги;
- уточнение норм в отношении ответственности самих лицензирующих и надзорных органов для обеспечения борьбы с коррупционными правонарушениями в этой сфере;
- совершенствование процедур рассмотрения споров при взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги, в том числе рассмотрение возможностей упрощения такого взыскания, в том числе в порядке приказного производства;
- совершенствование порядка ограничения коммунальных ресурсов (услуг), в том числе упрощение порядка извещения потребителя-должника о введении режима ограничения потребления, расширение перечня оснований для введения ограничения/предоставления коммунальной услуги, исключающего при этом возможность злоупотреблений со стороны ресурсоснабжающих организаций и необоснованного нарушения прав и законных интересов потребителей.
Отдельным вопросом, который необходимо дополнительно поработать, и по которому должны быть приняты соответствующие решения на федеральном уровне, является вопрос совершенствования правового режима и выработка действенных механизмов защиты общего имущества в многоквартирных домах.
При этом, в данном вопросе особое внимание необходимо уделить совершенствованию государственной политики по двум основным вопросам:
- более четкая индивидуализация и оформление прав собственности, в том числе государственная регистрация этого права на общее имущество в конкретном многоквартирном доме;
- актуализация и существенная новация правовых актов, устанавливающих технические требования к общему имуществу в многоквартирном доме и его содержанию, в том числе формирование современных правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, а также формирование специальных технических требований к многоквартирному дому в формате специального технического регламента о безопасности многоквартирных домов. Кроме того, необходимо обсудить с профессиональным и экспертным сообществом потребность в принятии технического регламента о безопасности индивидуальных жилых домов.
В этой части необходимы:
- подготовка предложений по совершенствованию правового регулирования оформления общего имущества в многоквартирных домах, имея в виду необходимость введения и безусловной реализации правила об обязательной регистрации общего имущества в многоквартирном доме, совершенствования механизма оформления прав на указанное имущество, исключающего возможность его отчуждения или передачи в пользование с нарушением требований законодательства;
- разработка специальных мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе по ранее совершенным сделкам, обратив особе внимание на случаи незаконного отчуждения органами власти имущества, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
- совершенствование правил заключения договоров управления многоквартирным домов, в том числе ужесточение требований в части наличия и оформления договоров управления многоквартирными домами с учетом примерной формы договора управления, утверждённой приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр.
В 2016 году потребление коммунальных ресурсов на общедомовые нужды будет включено в состав жилищной услуги. Такое решение стимулирует управляющие компании к энергосбережению и выявлению хищений коммунальных ресурсов. В совокупности с мерами по развитию энергетического сервиса это позволит задействовать значительные внутренние резервы для снижения стоимости и повышения качества жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме, а также осуществлять финансирование энергосберегающих мероприятий за счёт внебюджетных источников или за счёт получаемой экономии энергетических ресурсов. До этого момента необходимо осуществить работу по актуализации нормативов потребления коммунальных услуг, в том числе на общедомовые нужды, а также проработать иные меры, стимулирующие потребителей к учетному потреблению коммунальных ресурсов (услуг), предусмотренных настоящей Стратегией.
Кроме того, в рамках реализации Стратегии будут дополнительно проработаны предложения о совершенствовании порядка расчёта за жилищно-коммунальные услуги, в том числе введение скидок на оплату жилищно-коммунальных услуг или условий предоплаты (условия, порядок, механизмы реализации), уточнения срока оплаты по договорам ресурсоснабжения и договорам управления.
В 2015 году будут обеспечено развитие энергосервисных услуг в жилищном фонде (многоквартирных домах). В частности, будет упрощен порядок заключения энергосервисных договоров и предусмотрена возможность фиксации на долгосрочный период объёма потребления тепловой энергии в многоквартирном доме.
Начиная с 2015 года работает система специализированного федерального контроля за соблюдением жилищного законодательства на территории Российской Федерации посредством осуществления деятельности Главного государственного жилищного инспектора, наделенного правом проведения проверок региональных органов государственного жилищного надзора.
В целях обеспечения дополнительного контроля реализации законодательства Российской Федерации в сфере управления многоквартирными домами Правительством Российской Федерации будет продолжена работа по организации и обеспечению функционирования институтов общественного контроля в ЖКХ.
Кроме того, в рамках Стратегии будут реализованы задачи, направленные на:
1) внедрение простого и прозрачного механизма выбора и смены управляющей организации, обеспечивающего защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах и исключающего незаконную смену управляющей организации;
2) совершенствование системы раскрытия информации лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, в том числе в целях повышения информированности собственников помещений в многоквартирном доме;
3) совершенствование системы мониторинга жилищного фонда и завершение формирования системы его государственного учёта;
4) совершенствование системы учёта потребления коммунальных услуг, в том числе путём реализации мер, направленных на стимулирование потребителей к установке приборов учёта (общедомовых и индивидуальных), установления ответственности за вмешательство в работу приборов учета и несанкционированное подключение к внутридомовым сетям, а также выработка мер, направленных на безусловное исполнение требований законодательства о создании систем учета потребления коммунальных ресурсов (услуг) при проектировании и строительстве многоквартирных домов. При этом, в качестве основополагающего принципа реализации данных мер необходимо обозначить принцип именно приборного учета потребленного коммунального ресурса (услуги) с решением вопроса имущественной принадлежности прибора учета. В рамках реализации указанных мер необходимо также проработать вопрос унификации стандарта по способам передачи показаний приборов учета в ресурсоснабжающую организацию или иным организациям, оказывающим соответствующие сервисные услуги по приему и передачи указанных данных;
5) проработка предложений о применении в качестве меры, стимулирующей установку приборов учета потребления коммунальных ресурсов (услуг), расчёта потребления коммунального ресурса (услуги) с использованием расчётных способов, исходя из максимальной (разрешенной) мощности (нагрузки), в условиях, когда такой прибор может быть установлен, но соответствующая обязанность не исполняется собственником;
6) стимулирование широкомасштабной реализации энергосберегающих мероприятий в многоквартирных домах по схеме энергосервисных договоров (контрактов), в том числе выработка мер, стимулирующих использование энергоэффективных материалов и технологий при выполнении работ (оказании услуг) по текущему содержанию и ремонту многоквартирных домов;
7) создание системы мониторинга состояния энергоэффективности в жилищной сфере, в том числе внедрение классификации многоквартирных домов по уровню энергоэффективности;
8) совершенствование используемого терминологического аппарата в жилищной сфере, в том числе понятий «многоквартирный дом», «дом блокированной застройки» и других;
9) анализ и, при необходимости, актуализация действующих стандартов, норм и правил в части решения вопросов технического регулирования содержания многоквартирного дома, в том числе предоставление субъектам Российской Федерации отдельных полномочий в этой сфере, необходимых для учета специфики региона;
10) проработка предложений по установлению правил управления нежилыми (административными) зданиями;
11) доработка Единой формы платежного документа на оплату жилищно-коммунальных услуг, в том числе на предмет обязательного применения в ней двумерного штрих-кода по ГОСТ 56042-2014, а также возможность получения квитанции в электронном виде в случае согласия потребителя и законодательного использования таких видов оплаты как «автоплатёж».
В целях оценки достижения поставленных задач в сфере управления многоквартирными домами к 2016 году будут определены показатели, характеризующие качество обслуживания потребителей, и организованы периодические исследования в области оценки удовлетворенности потребителей уровнем обслуживания и качеством услуг в сфере управления многоквартирными домами.
